NATIONALE 4

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la rencontre

Tout au long de cette saison 2 consacrée à l’accès au logement, Nationale 4 proposera des portraits et des interviews. 

marine duros

Sociologue

« L’immobilier, c’est comme une secte »

6 novembre 2025

Il y a trop de bureaux. Mais construisons-en encore. Et faisons croire qu’on peut même y loger des gens. Bref, gonflons la bulle spéculative. Pendant ce temps « la finance s’empare de nos villes »… La sociologue française Marine Duros est l’autrice d’ « Immobilier hors sol ». Elle a étudié ce petit milieu, ce club fermé, cette « secte » qui aime la fiction et invente des besoins.

Que ça fait du bien, d’entendre la sociologue Marine Duros. C’est aussi doux à l’oreille qu’un vol d’oiseau près d’un chantier du quartier Nord. C’est aussi rare qu’un article sur les difficultés d’accès au logement dans un magazine à papier lisse. Face à elle, venue de France, un tandem de complices motivées à dénoncer les fables de l’immobilier sur scène, dans la rue ou en explorant l’univers de la BD¹. Marine Duros interviewée par Aline Fares et Sarah De Laet ? Ça promettait, le vendredi 3 octobre, lors d’un enregistrement en « live » au DK, près de la gare du Midi où mûrissent d’autres projets pharaoniques. Nationale 4 y était. Dans son 17ème épisode – disponible depuis le jeudi 6 novembre – le podcast La Brique et le Pavé invite Marine Duros à parler d’un livre éclairant et piquant, paru en août 2023 : « Immobilier hors sol (ou) Comment la finance s’empare de nos villes. »
Sarah De Laet et Aline Fares. Photo publiée dans le Médor n°22. Copyright : Colin Delfosse.

C’est centré sur l’incroyable essor de l’immobilier de bureau. Mais encore davantage sur l’incroyable, l’insensée, l’insupportable production de récits capables de nous les présenter comme indispensables, ces hectares de bureaux, largement délaissés. Extraits vers la minute 19 de l’émission diffusée sur Radio Panik, puis accessible en ligne, via un simple clic ici.

Question d’Aline Fares, qui a travaillé dans la finance et en est sortie saoulée : « Il faut quand même réussir à les convaincre tous ces gens très riches, ces petits ou gros investisseurs qu’il y a un réel besoin, une telle demande de bureaux et que ça peut rapporter beaucoup d’argent (on résume). Comment ça se passe ? »

Réponse de Marine Duros, qui explique au passage qu’il y a bien un énorme excès de bureaux et cependant une hausse parallèle constante des prix immobiliers² : « Cela repose sur le travail actif, quotidien de tout un tas d’intermédiaires, de consultants, d’analystes qui vont chercher à justifier la juste valeur de ces prix. À entretenir la bulle financière, donc (…). Ceux-là vont produire leurs propres expertises ou indicateurs, et rassurer les clients comme les régulateurs en leur répétant que ‘tout va bien !’ (…) Quand on rentre dans ce milieu immobilier, ce n’est généralement pas à mi-carrière, mais assez jeune, et on y reste longtemps. C’est un peu comme une secte. Il n’y a pas de place pour les ‘brebis galeuses’. »

Ce club établit la météo des marchés. Il gonfle artificiellement la valeur des immeubles de bureaux. Il façonne des « fictions intéressées » sur des besoins et des territoires. D’où le fait qu’on construit sans cesse du neuf.

Image d'un article publié par Inter-Environnement Bruxelles en octobre 2025 et relatif au quartier Midi. © Midi Moins Une.

Sarah De Laet rebondit alors sur une autre fable. « Rapidement, les bureaux sont jugés trop peu sexys, il faut bouger, déménager, attirer les entreprises vers de nouveaux immeubles chics. Y a effectivement des bureaux vides, comme à Bruxelles en ce moment. Et c’est alors qu’on entend : ‘Ben, pas grave, on va en faire du logement’. » Une arnaque, en fait. Le but est de faire tourner la machine à fric sachant que ce type de logements, même quand la reconversion s’avère possible, est bien trop cher.

Message optimiste de Marie Duros : il y a une solution ; il faut ouvrir les yeux sur ces mécanismes cachés et re-politiser cette question de la mutation bureaux/logements. On ne bâtit pas une ville sur une illusion.

¹ Aline Fares est co-autrice de « La machine à détruire / Pourquoi il faut en finir avec la finance. Sarah De Laet veut prolonger sous la forme d’une BD son cycle de conférences gesticulées « J’habite, tu habites, ils spéculent ».

² Entre 2010 et 2022, en Ile de France (Paris et territoires voisins), +110% des prix dans l’immobilier de bureau à comparer aux + 68% dans le logement, ce qui est déjà énorme.

Nationale 4 est un média d’enquête qui approfondit une thématique par an (en 2025-2026, c’est le logement) et qui assurera le suivi de certaines investigations au long cours. Ce type de journalisme nécessite du temps. Sans l’aide financière de son public, Nationale 4 n’existerait pas. Merci de nous soutenir !

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charlotte renouprez

Equipes Populaires

« LE MAL-LOGEMENT EST UN PROBLÈME COLLECTIF »

8 octobre 2025

Sur une fenêtre de son logement familial, à Anderlecht, Charlotte Renouprez annonce ses intentions pour le vendredi 17 octobre. C’est la journée internationale pour l’élimination de la pauvreté. Elle sera à la Bourse pour dire « non » aux mesures d’un gouvernement fédéral « empêchant les gens d’accéder à une place dans la société », comme dit l’affiche. Chaque personne compte et il faut le clamer à plusieurs : on est pile dans le schéma de pensée et le mode de vie de l’actuelle présidente des Équipes Populaires, un mouvement de citoyen-nes et d’éducation permanente adossé au pilier chrétien. Objectif ? Améliorer l’existence de la population la moins favorisée en se mettant avant tout à l’écoute de ses préoccupations. Pour Charlotte Renouprez, la question du logement est vitale, existentielle. « Les loyers sont complètement déconnectés de la qualité des habitations », « la majorité des politiques ne voient pas ces réalités ».

Vu de votre position « sur le terrain », un pied à Bruxelles, un autre en Wallonie, quel est le problème n°1 en ce qui concerne l’accès au logement ?

Charlotte Renouprez : Il y en a deux. Un problème de montant des loyers plutôt que de niveau des revenus – même s’il y a de la pauvreté et de la précarité bien sûr. Et un problème dans la manière dont on conçoit l’enjeu de l’accès au logement : c’est généralement perçu comme un problème individuel, alors que c’est collectif et systémique. Je m’explique… Le logement est organisé comme s’il s’agissait d’un marché comme les autres, comme si les gens pouvaient choisir entre des pommes et des poires. Or, pour beaucoup d’entre eux, il n’y a pas de réel choix. L’alternative, c’est prendre une habitation trop chère, insalubre ou mal adaptée aux besoins de la famille, ou alors se retrouver à la rue. Ceci dans un contexte où la relation entre les locataires et les propriétaires bailleurs est forcément asymétrique et inégalitaire. Les uns sont dans le besoin, les autres disposent de plusieurs logements dont ils n’ont pas réellement besoin et grâce auxquels la plupart s’enrichissent. En Belgique, en fait, le mal-logement est produit de manière structurelle.

À partir de quand devient-on un propriétaire bailleur qui alimente ce marché ?

Vous avez raison, il faut bien s’entendre sur les mots. C’est important. Distinguons d’abord les propriétaires occupants – ils ont un seul bien immobilier et l’occupent – et les propriétaires bailleurs, qui en ont au moins deux. Généralement, on considère que les bailleurs rentrent dans la logique du marché quand ils mettent au moins cinq habitations en location.

À Bruxelles et en Wallonie, quel est le pourcentage de locataires et de propriétaires ?

C’est du 60/40 à Bruxelles. En Région wallonne également, il y a plus de locataires que de propriétaires dans les grandes villes tandis que ce ratio s’inverse dans les zones rurales. Là, la problématique est différente. C’est plutôt un souci de propriété subie. À la campagne, on trouve moins de logements à louer. De plus en plus de gens sont obligés d’acheter, de consentir un emprunt hypothécaire trop lourd et, pour pouvoir l’assumer, d’accepter des conditions de travail ou des contraintes de mobilité qui ne leur conviennent pas. Matexi ou Thomas & Piron leur ont vendu le « rêve » de la maison quatre façades qui s’avère un échec sur le plan environnemental et social.

« Dans les zones rurales, il y a un problème de propriété subie. Les gens sont obligés de consentir un emprunt trop lourd.»

« Les petits propriétaires bailleurs forment une classe sociale qui grossit sans qu'on s'en rende compte. »

Quel est le profil type des propriétaires bailleurs, des « multipropriétaires » comme on les nomme souvent ?

L’image qu’on a d’eux, c’est en général le gestionnaire de société qui a 50 logements ou davantage encore, qui spécule et se spécialise dans la financiarisation. Ce profil existe bien entendu et il a un impact énorme. Mais pour une large majorité, tant à Bruxelles qu’en Wallonie, les propriétaires bailleurs ont de 5 à 10 logements. Ils constituent une classe sociale qui grossit sans qu’on s’en rende compte. Comme leur business est très peu taxé et qu’ils réinjectent seulement une part minime de leurs gains dans l’entretien des biens mis en location – il faut lire à ce propos une toute récente étude des géographes bruxellois Hugo Périlleux et Margot Dior Peelman – leur patrimoine augmente vite et fort.

Comment cette classe sociale a-t-elle émergé ?

Aux lendemains de la 2ème guerre mondiale, c’est le logement social qui a eu la priorité. Il fallait reconstruire. À l’entre-deux guerres déjà, les choix politiques s’étaient portés sur des cités comme le Logis, Floréal ou Bon Air, à Bruxelles, par exemple, dont la construction s’est terminée dans les années 70. Cet âge d’or des logements sociaux a duré jusqu’en 1981, l’année qui marque la fin de la phase de construction massive. Un véritable basculement s’est opéré à l’époque, entre autres en raison des chocs pétroliers et d’options politiques radicalement différentes. Les gouvernements successifs ont promu la propriété privée, via notamment des abattements fiscaux incitant les ménages à garder leur premier logement lorsqu’ils souhaitaient en acquérir un plus grand. Pour le dire autrement, un couple en projet d’enfant souhaitant acquérir un logement plus grand pour accueillir la petite famille a plutôt intérêt à conserver son premier bien et le mettre en location, et en acheter un second – dont l’emprunt sera en partie remboursé par le loyer perçu du premier bien.

Vous disiez tout à l’heure qu’un des deux problèmes principaux était la hausse des loyers plutôt que le niveau des revenus. Vous pouvez préciser ?

Bien sûr qu’il existe beaucoup de pauvreté dans les centres urbains. C’est très préoccupant. Je serai la dernière à le nier. Mais il faut ouvrir les yeux sur le fait que les loyers sont complètement déconnectés de la qualité des logements. À Bruxelles, l’étude récente dont j’ai parlé objective cela et corrobore nos observations sur le terrain : entre 2010 et 2020, les loyers ont augmenté de 20% en plus de l’indexation.

Sans que la qualité suive ?

Non, en effet. Il y a beaucoup trop de logements insalubres. La taille de nombreuses habitations est également problématique – notamment suite à la subdivision des maisons. Idem pour l’isolation contre le froid et désormais aussi la canicule. En ajoutant la malhonnêteté voire la violence de certains multipropriétaires, on constate des impacts croissants sur la santé (mentale) et la sécurité.

Le grand public et les dirigeants politiques en sont-ils assez conscients ?

Non. Il faut le vivre ou être en contact avec ces réalités du mal-logement pour réellement s’en rendre compte. Habiter dans la promiscuité, avec des champignons au mur ou en redoutant une expulsion, ça prend tout l’espace. Ça génère des citoyens de seconde zone. Un logement, c’est un socle indispensable pour pouvoir se déployer, pour pouvoir se sentir légitimé et reconnu. C’est aussi un ouvreur de droits.

Le mal-logement est l’urgence sociale du moment ?

C’est le cas depuis tant d’années… En fait, je réfute l’idée de crise du logement. C’est donner l’impression qu’il n’y a qu’un problème conjoncturel. Or, je l’ai dit : le mal est bien plus profond.

«À Bruxelles, entre 2010 et 2020, les loyers ont augmenté de 20% en plus de l’indexation. »

Au JT d'RTL, le 30 septembre dernier.
Dans le centre de Charleroi, les marchands de sommeil ont établi leurs quartiers. Photo : Frédéric Moreau de Bellaing.

« Ne restez pas seuls face aux marchands de sommeil ! »

Quels sont les constats établis par vos équipes dans les sociétés de logements sociaux ?

Là où nous avons créé un dialogue avec les locataires, à Bruxelles, Louvain-La-Neuve, Marche-En-Famenne ou Philippeville, les plaintes des locataires sont identiques. Des travaux ont lieu dans les bâtiments sans que les habitants soient prévenus ou associés. Les décomptes des charges ne sont pas transparents. Il n’y a aucun lieu d’échange avec la direction ou le personnel, qui entretiennent trop souvent les vieux clichés : « Vous avez de la chance d’avoir un logement social, ne vous plaignez pas. » Les locataires sont souvent pris au piège. Chercher autre chose dans le privé est décourageant vu l’écart de loyer.

Dans plusieurs villes ou quartiers où Nationale 4 a déjà enquêté, les marchands de sommeil semblent étendre leur emprise. Vous confirmez ? Est-il important de documenter cette réalité ?

Oui. C’est une des facettes du mal-logement, peut-être la pire. Ce sont des gens qui bénéficient du fait que le logement est organisé comme un marché et qui, de manière opportuniste, en profitent pour faire de l’argent sur le dos des plus précarisés : les sans-papiers, les migrants, celles et ceux qui n’ont pas la connaissance ou l’usage de leurs droits. Ces marchands de sommeil exploitent les défaillances de notre société et sa propension à générer de la misère. Il faut effectivement mettre ces réalités sous la lumière et les dénoncer. Ça fait peur car c’est un monde hyper-violent, proche du trafic d’armes et de stupéfiants. Les milieux associatifs ne peuvent lutter, seuls, contre ces marchands de sommeil. Ceci dit, avec l’aide d’avocats spécialisés, notamment, nous avons pu attirer l’attention sur des cas emblématiques, comme à la rue des Coteaux (Schaerbeek), et montrer qu’il est possible d’éviter l’impunité.

Quels conseils donnez-vous aux gens qui pensent être confrontés à des marchands de sommeil ?

Un : garder un maximum de traces. Se constituer un petit dossier avec des écrits ou même des échanges de sms. Deux : ne pas rester seuls. Éviter le réflexe consistant à chercher une solution en solo. Au contraire, aller voir les voisins, contacter des associations comme le Front Anti-Expulsions, éventuellement s’adresser au cpas. L’essentiel étant de créer un rapport de forces favorable.

En matière de lutte contre le mal-logement, comment jugez-vous l’action des pouvoirs publics ?

Elle est globalement défaillante. Une partie du problème, c’est que les décideurs publics ne vivent pas, ne voient pas les réalités du mal-logement. Beaucoup sont eux-mêmes des propriétaires bailleurs. De manière générale, en Belgique, la multipropriété est complètement normalisée. Elle n’est même plus perçue comme un privilège. Comment dès lors espérer une régulation des loyers ? Lors de la dernière législature, à Bruxelles, il y a eu quelques avancées progressistes en matière de droit de bail ou de moratoire hivernal face aux volontés d’expulsion. Mais le rouleau-compresseur actionné par le Syndicat national des propriétaires et des copropriétaires (SNPC) reste très puissant. Sans intégrer les responsabilités sociales liées à la propriété, le courant de pensée dominant, néolibéral, reste ainsi sacralisé : « Je suis chez moi. J’y fais ce que je veux ». C’est un peu usant et frustrant de militer contre ça. Donc il faut valoriser chaque petite victoire.