rue des coteaux
marchands assommés indemnités à récupérer
Épisode 1
une victoire à 500.000 euros
19 juin 2025
Philippe Engels
dessins : ninon mazeaud
Au printemps 2022, des locataires de la rue des Coteaux, à Schaerbeek, ont pris leur courage à deux mains face à un homme en rage armé d’une masse et accompagné à l’occasion de casseurs. C’était leur propriétaire. Il voulait les déloger malgré les contrats de bail qui les unissaient. Défendus par des assos unies et des avocat.e.s tenaces, les locataires ont obtenu gain de cause devant la justice de paix en juin 2023, puis gagné au pénal en novembre 2024. Un jugement historique : de la prison avec sursis et des confiscations à hauteur de 500.000 euros. Reste un dernier combat : récupérer la somme.
AVRIL 2022
Aboubacar, Eduardo, Jonathan, Mounir et les autres ont eu chaud. Plusieurs d’entre eux payaient de 400 à 500 euros par mois pour une petite chambre dans un ancien hôtel de maître déglingué quand un ouragan de violence a foncé sur eux, d’un coup. Enfin, de plusieurs coups. Le propriétaire est venu et revenu casser leurs portes, renverser leurs armoires et ainsi de suite d’une pièce à l’autre. « Si nous ne partions pas, il nous disait qu’il nous tuerait », ont raconté plusieurs d’entre eux au commissariat de police puis au tribunal. Le fou furieux, mêlant l’alcool et la came, avait racheté le bâtiment à une société immobilière, trois ans plus tôt. Il palpait les loyers sans se soucier de la vétusté du bien. Environ 100.000 euros annuels tout de même pour ce seul bâtiment, sachant que sa société Vicco Services en possédait cinq autres à l’époque. Mais quand les amendes administratives risquaient de s’accroître à force de braver les interdits – il avait découpé l’immeuble en plus de 40 logements – et que les rats ont forcément été attirés par les poubelles entassées et l’eau fétide de canalisations obstruées, le proprio s’est mis dans la tête de dératiser à la lance à incendie, de nettoyer les lieux de ses habitants et de revendre à son tour l’immeuble. Et la bataille a commencé.
Mais arrêtons-nous d’abord sur un « qui est qui ». Rien que tirer ça au clair a nécessité pas mal de recherches. Le chef de bande se nomme Saïd B. Il est né le 12 août 1974 à Taoujdate, au Maroc. Il s’est marié en Belgique, y a vécu plusieurs années avec Nora E et ensemble, ils ont élevé Sarah. Avant que la famille éclate, ils ont créé des sociétés et acquis des maisons. Beaucoup de maisons. Bizarre, tout de même : la justice pourtant efficace et rapide sur cette affaire de marchands de sommeil n’a jamais cherché à savoir d’où venait l’argent. Les deux parents étaient chômeurs au moment de l’enquête judiciaire. Et leur fille se coupait en deux. Elle était a priori sur les bancs de l’école, tout en essayant de colmater les fuites à distance quand les locataires tombaient sur elle vu le numéro de téléphone qu’on leur avait donné. Ce ne sont pas les mots exacts de Sarah, mais selon des éléments du dossier judiciaire, ça ressemble à ceci :
« Quoi, vous avez des infiltrations d’eau ? Des punaises de lit ? Cette fois, ce sont des souris ? Ah mais, je ne peux rien faire. Je suis aux cours. »
Concluons ce point : les enquêteurs et les journalistes se sont demandé si Nora, roulant en Porsche et fringuée comme une influenceuse, n’était pas le vrai cerveau de l’organisation. Tel n’est pas la vérité judiciaire, à ce stade. Même si elle et sa fille ont géré ou administré des sociétés communes, c’est Saïd qui dirigeait. À sa manière. Mais reprenons le fil du temps.
Le 29 avril 2022, les scènes de furie à la masse débarquent aux JT. Des locataires ont alerté le Front Anti-Expulsions. Un travail d’équipe se met en place avec tact et sens de l’investigation pour réunir des témoignages recoupés ainsi que les preuves des loyers payés. Deux des bureaux d’avocats les plus réputés à Bruxelles sur ces matières – Progress Lawyers et le Quartier des Libertés – ont fait vite aboutir ce travail d’équipe. C’est important pour la suite : il y a des plaintes au pénal (comme au civil) avec constitution de parties civiles. Cela signifie que des locataires acceptent donc de s’exposer, de prendre des risques.
JT de la RTBF, 29 avril 2022.
OCTOBRE 2022
Car ici, on a à faire à un « cas » à la fois emblématique et rare. Malgré les plaintes, les violences continuent. Impunies. Saïd B est coffré par la police à plusieurs reprises, mais malgré un casier judiciaire bien fourni, il ressort aussi vite. Les mêmes associations signalent une situation en tout point comparable près de l’ULB dans une maison à appartements de l’avenue de Boondael. En octobre 2022, des témoins affirment que pour les inciter à partir il y a même eu usage d’armes à feu. L’immeuble vidé de ses habitants est revendu et l’affaire classée sans suite.
Dans son numéro 30 de l’hiver 2022-2023, le magazine Médor ajoute une pincée de poudre. Avec le journaliste Thomas Haulotte, l’auteur de ces lignes indique qu’une descente de police a eu lieu dans un immeuble de la périphérie bruxelloise appartenant à une société de Saïd B, où la police fédérale aurait senti la présence d’un laboratoire de drogue clandestin. L’homme semble assurer ses arrières. Il change d’adresse, jongle avec les mandats d’administrateur de société. Lors de la visite d’un juge de paix à la rue des Coteaux, lui et son ex-compagne se montrent intimidants. « Des dossiers de marchands de sommeil, j’en ai connu quelques-uns. Mais je n’avais jamais vécu ça, commente dans Médor l’avocate du Quartier des Libertés Véronique van der Plancke. L’ambiance (sur place) était franchement hostile. Nous avons été menacés. » Ce jour-là, le juge a à peine tourné les talons que Saïd B revient et bazarde une nouvelle fois les logements des plaignants.
JT de BX1, 19 décembre 2023. La crainte des avocates des locataires, dès ce moment : que le bâtiment puisse être revendu en douce par les propriétaires.
MARS 2023
Jonathan est parti loger près de la gare du Nord. Malade, Aboubacar reste rue des Coteaux. Le moral chancèle. Comme pour plusieurs autres locataires, la commune ne lui trouve pas de logement de remplacement. Cela fait neuf mois et un long hiver que les plaintes ont été déposées au parquet de Bruxelles et que l’Inspection régionale du logement a interdit avec effet immédiat la location de ce n°199. Le plafonnage du sous-sol risque de tomber ; l’installation électrique représente un danger. Il y a « un risque important d’électrocution » dans les communs. La prolifération de mousses liées à l’humidité, une « attaque champignonneuse » et la présence de rongeurs sont établis noir sur blanc. En mars 2023, un courrier signé par dix organisations ou associations actives dans le secteur du logement [1] attire l’attention du ministre de la Justice Vincent Van Quickenborne sur l’enlisement et la rumeur insistante d’un prochain non-lieu. Le refus d’expulsion puis le droit à des dédommagements signifiés par la justice de paix ne suffisent pas à ramener la sérénité chez les plaignants. Mais il booste les avocate.s. L’année 2024 s’annonce pénale.
NOVEMBRE 2024
Autant le dire, le verdict prononcé en 1ère instance devant la 61ème chambre correctionnelle de Bruxelles, le 21 novembre 2024, a résonné à la fois comme une surprise et un soulagement. « Une première historique », s’est exclamée Selma Benkhelifa, du cabinet Progress Lawyers. Le jugement prononcé insiste sur le fait que les marchands de sommeil savaient que leur activité délictuelle s’inscrirait « dans la durée et la répétition ». Ils savaient que le bâtiment n’était normalement destiné qu’à accueillir deux logements « et non les 32 loués ». Le but étant de « maximiser les gains ».
Saïd B a été condamné à 2 ans de prison avec sursis et à une amende de 128.000 euros. Il a dû se sentir soulagé par ce jugement puisqu’il ne s’est pas pourvu en appel[3]. Pour son ex-compagne et sa fille, c’est un peu l’inverse. Leur peine identique d’1 an de prison, assortie d’un long sursis de 5 ans, les a incitées à demander un second procès. La surprise est ailleurs et elle pourrait inciter bien d’autres victimes de marchands de sommeil à engager une (longue) bataille judiciaire. Car le jugement du 21 novembre 2024 a aussi un impact matériel. Outre la saisie de… la masse utilisée par Saïd B, ce jugement ordonne « la confiscation obligatoire » des 500.000 euros engrangés par le trio lors de la revente intervenue entretemps du n°199 de la rue des Coteaux.
Sur le papier, ceci permet donc à 11 locataires qui ont choisi la voie pénale d’obtenir les dommages et intérêts civils que le Tribunal correctionnel leur a octroyés. Chacun d’entre eux (il n’y avait que des hommes dans l’immeuble) s’est vu octroyer un montant variant selon la durée de leur séjour. Pour Brahim, 990 euros à peine. Pour Jonathan, 12.950 euros. Aristide et Eduardo récupèrent le maximum : 14.455 euros. Pour partie, c’est l’amende pénale, pour l’essentiel, c’est l’argent de la revente qui nourrira cette cagnotte.
Enfin, ça c’était la situation juste avant les fêtes de fin d’année…
Deux ans de prison avec sursis pour le principal responsable. Mais surtout des confiscations qui feront date.
JUIN 2025
… Bientôt sept mois plus tard, c’est toujours l’attente. Pourquoi ? Parce que l’appareil judiciaire a négligé de saisir par anticipation le produit de la vente. Les 500.000 euros sont forcément quelque part. Mais où ? Qu’en ont fait Saïd B et/ou ses complices ? Auraient-ils organisé leur insolvabilité, ce qui serait une nouvelle infraction ? Le 30 avril, un courrier ratifié par sept associations ou organisations [3] est parti chez la ministre de la Justice Annelies Verlinden. Qui n’a pas encore répondu. Voici en résumé la demande :
« La problématique des marchands de sommeil et les violences que subissent les locataires les plus précaires de la part de propriétaires sont des violations quotidiennes des droits fondamentaux. La situation vécue par les plaignants de la rue des Coteaux en est emblématique (…). Le 21 novembre 2024, le jugement pénal a enfin été rendu, reconnaissant de manière inédite l’infraction de « marchand de sommeil » et la condition de vulnérabilité, non seulement des locataires sans-papiers, mais aussi des locataires précaires et fragilisés (…). Par la présente, nous vous demandons de prévoir à l’avenir, dans des cas semblables, une saisie conservatoire automatique dès qu’un procès pénal est en cours.
Les vacances d’été approchent et rien n’a changé, malgré ce courrier. « On maintient la pression », souffle Selma Benkhelifa, au nom des locataires. « Dans la problématique des marchands de sommeil, il y a forcément toujours quelque chose à saisir. Ce n’est pas comme un dealer, dont on ne peut pas toujours récupérer l’objet du délit, ni le revendre au profit des victimes puisqu’il est délictueux en soi. Dans le contexte actuel où on manque de logements, le ministère de la justice, les parquets devraient être beaucoup plus proactifs. » En réalité, ajoute l’avocate Véronique van der Plancke, « les pouvoirs publics ont l’obligation de protéger les victimes et de garantir l’exécution des jugements rendus. Actuellement, les rares réparations prononcées se soldent rarement par un versement d’indemnités, tant les auteurs organisent leur insolvabilité. Dans ce contexte, il faudrait que le législateur prévoie, à l’avenir, dans des cas semblables, une saisie conservatoire automatique de l’immeuble ayant servi à l’infraction ou à tout le moins, une interdiction de vente de celui-ci dès qu’une enquête pénale s’enclenche. En cas de condamnation et de confiscation, il sera alors aisé d’indemniser les victimes sur le produit de la vente du bien opérée par les pouvoirs publics. » Pour Véronique van der Plancke, les personnes condamnées s’en tirent à bon compte. « Certains condamnés perdent le droit de voter ou d’être élu, parce qu’on a perdu temporairement confiance en leur civisme, dit-elle. Par analogie, les marchands de sommeil ne devraient plus être éligibles au droit d’être bailleurs, dès lors qu’ils ne sont plus dignes de gérer un bien aussi fondamental que le logement. Tous les biens loués dont ils sont propriétaires devraient être mis en gestion publique».
Nos questions pour cette année d’enquête et de suivi :
Les locataires de la rue des Coteaux vont-ils être indemnisés ? Et aussi, en quoi ce cas « exemplaire » peut-il en amener d’autres ? Peut-on documenter des échecs, afin de retenir les leçons du passé ? Comment des locataires lésés doivent-ils s’y prendre ?
Notes
- Le Front anti-expulsions soutenu par le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat, la Fédération des Services Sociaux, Inter-Environnement Bruxelles, la Fédération Bruxelloise Unie pour le Logement, le Mouvement Ouvrier Chrétien Bruxelles, le Syndicat des locataires, L’Ilôt, l’Union des Locataires Marolienne asbl et Action Logement Bruxelles.
- Pour lui et la société Vicco Services, le jugement est définitif. Pas d’appel dans les deux cas.
Le Syndicat des Locataires, le Rassemblement Bruxellois pour le Droit à l’Habitat (RBDH), Inter-Environnement Bruxelles (IEB), la Fédération Bruxelloise Unie pour le Logement (FéBUL), les Equipes populaires Bruxelles ainsi que les syndicats FGTB (socialiste) et CSC (chrétien).